Casas modulares: o que são, o que custa e o que pedir a uma empresa
Uma casa modular é fabricada em módulos e montada no terreno. Veja os dois tipos, os valores publicados, a licença e o IVA antes de pedir orçamento.
Definição
O que é uma casa modular
Uma casa modular é fabricada em partes, chamadas módulos, numa fábrica. Os módulos seguem para o terreno, são montados e ficam fixos ou assentes, conforme o tipo de casa.
- O modo de fazer. Modular diz como a casa é construída: em módulos fabricados antes de chegarem ao terreno.
- O material. Uma casa modular pode ser de madeira, de aço leve (LSF) ou de outro material.
Uma casa de madeira pode ser modular ou não. Para comparar propostas, veja primeiro o modo de construção e depois o material.
Fonte: páginas públicas de fabricantes, lidas em 20 de outubro de 2026.
Tipos
Fixa ao terreno ou móvel
A lei não distingue a casa pelo sistema construtivo, mas pela permanência no terreno.
| Critério | Fixa ao terreno | Móvel |
|---|---|---|
| Como assenta | Sobre fundações | Confirme com a empresa como é assente e, se for o caso, transportada |
| Licença ou comunicação prévia | Exigida, porque é uma edificação | Confirme com a câmara: o critério é o carácter de permanência |
| Comunicação prévia para utilização | Exigida antes de habitar | Confirme com a câmara se é exigida |
Em resumo: uma casa móvel não dispensa a conversa com a câmara. Confirme o procedimento do seu terreno antes de escolher o tipo.
Fonte da licença: RJUE, na redação do DL 108/2026 (art. 2.º a), 4.º e 62.º-A), lido em 20 de outubro de 2026. Os dois tipos vêm de páginas públicas de fabricantes, lidas na mesma data.
Quem faz o quê
Vende o pacote ou faz a obra?
É a decisão que muda o que o preço inclui. Descubra qual dos dois tipos tem à frente antes de comparar valores.
Antes de pedir valores, pergunte à empresa:
- Quem faz as fundações, e quanto custam?
- Quem faz a montagem e as ligações de água, eletricidade e esgotos?
- O preço inclui o IVA, e com que taxa?
- Quem apresenta o pedido à câmara municipal?
Passo a passo
Da escolha à entrada em casa
A ordem depende do terreno, da câmara e da empresa. Estes são os passos a confirmar.
Quanto custa
Valores publicados e indicativos
Três referências de fontes diferentes. Nenhuma é uma proposta de empresa.
| Referência | Valor | Nota |
|---|---|---|
| Casa de fábrica, pacote de um fabricante | 38.300 € a 134.000 € + IVA | Preço publicado pelo fabricante, sem data. Sem IVA. |
| Casa T3 de 100 a 130 m², chave na mão | 110.000 € a 180.000 € | Valor indicativo. IVA não indicado. |
| Por metro quadrado, chave na mão | 850 € a 1.800 € por m² | Valor indicativo. IVA não indicado. |
Fontes: página de preços de um fabricante, sem data, lida em 20 de outubro de 2026; valores indicativos de guias de preços publicados em 2025–2026, lidos por resumo e não verificados linha a linha. Atualizado em outubro de 2026.
As três linhas não são comparáveis: cada uma tem um âmbito de trabalho diferente. Ver a página de preços →
O que fica de fora
O que o preço pode não incluir
Um preço de fábrica não diz tudo. Confirme cada linha antes de comparar com outra proposta.
| Item | No preço publicado | O que confirmar |
|---|---|---|
| Fundações | Não indicado | Quem faz e quanto custam. |
| Obras no terreno | Não indicado | Preparação do terreno e montagem. |
| Ligações de água, eletricidade e esgotos | Não indicado | Quem faz e quem paga. |
| IVA | Fora do preço | O preço publicado indica “+ IVA”. |
| Terreno | Fora do preço | Não faz parte do preço da casa. |
Fonte: página de preços de um fabricante, sem data, lida em 20 de outubro de 2026. A página não indica fundações nem obras: confirme por escrito com a empresa. Atualizado em outubro de 2026.
Licença
A licença e a comunicação prévia
A lei aplica-se a qualquer casa fixa ao terreno, seja qual for o sistema construtivo.
O que a lei exige, em resumo
- Antes da obraLicença ou comunicação prévia, conforme o terreno e o plano aplicável.
- Antes de habitarComunicação prévia para utilização, com termo de responsabilidade.
- Obras sem procedimentoA câmara pode embargar as obras, mandar legalizá-las ou ordenar a demolição.
- Casa móvelO texto da lei não prevê isenção para casas móveis. A câmara decide se a unidade tem carácter de permanência.
Confirme com a câmara municipal qual o procedimento aplicável ao seu terreno. Ver o guia de licença →
Fonte: RJUE, na redação do DL 108/2026 (art. 2.º a), 4.º, 62.º-A, 102.º-A, 102.º-B e 106.º), em vigor desde 1 de outubro de 2026, lido em 20 de outubro de 2026.
IVA
IVA numa casa pré-fabricada
A taxa normal é de 23 %. Há uma exceção de 6 %, mas não está confirmada para uma casa vendida como pacote.
- Taxa normal. No continente, 23 %. Nos Açores e na Madeira aplicam-se regras próprias.
- Taxa de 6 %. Existe para certas empreitadas de construção ou reabilitação de habitação própria e permanente, com condições e um teto de preço de venda.
- Casa pré-fabricada. Não está confirmado que a taxa de 6 % se aplique a uma casa comprada como pacote. Pergunte à empresa e à Autoridade Tributária, no Portal das Finanças, antes de assinar.
Fonte: Código do IVA, art. 18.º n.º 1 a) e c), e verba 2.42.1 da lista I (DL 97/2026, art. 8.º), lidos em 20 de outubro de 2026.
Guias
Continue a ler
Preços
Preços das casas modulares
Valores publicados e indicativos, com a fonte e a data de cada um.
Ler mais →
Licença
Licença e câmara municipal
O que a lei exige para uma casa fixa ao terreno, e quando se pede a comunicação prévia.
Ler mais →
IVA
IVA na construção
A taxa normal, a taxa de 6 % com condições e o que perguntar à empresa.
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Comparar
Modular ou madeira
Os dois tipos lado a lado, com os valores por metro quadrado.
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Perguntas frequentes
Se não encontrar aqui a resposta, escreva a pergunta no campo de descrição do pedido.
Uma casa modular precisa de licença?
Se ficar fixa ao terreno, sim: é uma edificação e segue o regime de qualquer casa. Confirme com a câmara municipal qual o procedimento aplicável ao seu terreno.
E uma casa móvel?
O texto da lei não prevê isenção para casas móveis. A câmara decide se a unidade tem carácter de permanência.
Quanto custa uma casa modular?
Depende do modelo, da área, do terreno e do que a empresa inclui no preço. Veja a tabela de valores neste guia e pergunte o que fica de fora.
A casa modular tem IVA a 6 %?
Não se pode assumir. A taxa normal é 23 %. A taxa de 6 % existe para certas empreitadas, com condições, mas não está confirmada para uma casa vendida como pacote.
Preciso de escolher a empresa antes de pedir orçamento?
Não. O pedido é gratuito e sem compromisso. Se preferir ver as empresas primeiro, veja a lista de empresas.
Descreva o projeto uma vez
Indique o tipo de casa, a zona e o prazo. O pedido é gratuito e sem compromisso.