Preços das casas modulares em Portugal
Os valores que um fabricante e alguns guias publicam, com a data, o estado do IVA e o que cada número deixa de fora. Não é uma média de mercado.
Antes de comparar
Como ler um preço de casa modular
Três termos aparecem em quase todos os anúncios e não querem dizer o mesmo.
- Preço publicado. É o valor que uma empresa mostra para um modelo ou um pacote. Não é uma proposta para o seu terreno.
- Preço por metro quadrado. É uma faixa de referência de guias de terceiros. Serve para ter uma ordem de grandeza, não para fechar um negócio.
- Preço chave na mão. É a proposta de uma empresa que entrega a casa acabada. O que cabe nesse preço depende da proposta, e só se compara com outra que diga o mesmo.
Tabela
Valores publicados e faixas de referência
Cada linha diz quem publica o número, quando, e se inclui IVA.
| Tipo e fonte | Valor | Estado |
|---|---|---|
| Pacote de fábrica, Norges Hus (gama de modelos) | 38.300 € a 134.000 € | Publicado pela empresa, sem data. + IVA. |
| Casa modular, por m² (guia da Litehaus, 2025) | 1.100 € a 1.800 € por m² | Indicativo, de terceiros, não verificado linha a linha. IVA não indicado na leitura. |
| Casa T3 chave na mão, 100 a 130 m² | cerca de 110.000 € a 180.000 € | Indicativo, de terceiros, não verificado linha a linha. IVA não indicado na leitura. |
Atualizado em outubro de 2026. Fontes lidas em 20 de outubro de 2026: página de preços da Norges Hus (sem data); guia da Litehaus (2025); um guia de terceiros, lido por resumo (sem data indicada; a pesquisa situa os valores de chave na mão em 2025 e 2026).
A faixa de 100 a 130 m² vem de páginas que não foram abertas uma a uma. Trate-a como ordem de grandeza, e peça uma proposta para a sua casa.
Limites
O que os números não mostram
- Não é uma média de mercado. Nenhuma destas fontes calcula o preço médio pago em Portugal.
- Não é um preço completo. A linha da Norges Hus é a lista de um fabricante, para os modelos que mostra. As faixas são de terceiros e não foram verificadas linha a linha.
- Não inclui, salvo indicação escrita em contrário, o terreno, as fundações, as ligações às redes ou as taxas de licenciamento. Nenhuma das fontes lidas mostra estes custos dentro do valor.
- Não diz se as obras entram. A página do fabricante não indica se as fundações e as obras estão no preço. Pergunte antes de comparar.
Preço final
O que muda o preço de uma casa
Estes fatores aparecem em todas as propostas, com pesos diferentes.
- A área e a tipologia. Um valor por m² não diz nada sem a área e o número de quartos.
- O acabamento. Cozinha, casas de banho, pavimentos e isolamento podem estar ou não no valor publicado.
- O terreno. O declive, o tipo de solo e o acesso para camião podem mudar o custo das fundações e da montagem.
- As ligações. Água, eletricidade e saneamento podem ser custos à parte.
- A licença. O procedimento depende do terreno e do município. As taxas de licenciamento não aparecem nas fontes lidas.
- O IVA. A taxa normal é de 23 %. A proposta deve dizer se o valor inclui IVA.
- O prazo. Um atraso na licença ou no terreno pode mudar as condições da proposta.
Pacote
O que um pacote inclui e o que fica de fora
Uma proposta de fábrica e uma proposta chave na mão não dizem o mesmo.
Um pacote de fábrica cobre a parte que o fabricante produz. Na página lida, a Norges Hus não descreve o que é montado no terreno nem o que fica de fora.
Antes de pedir
O que perguntar à empresa
Uma lista para levar à primeira conversa. Peça as respostas por escrito.
Imagine duas propostas para a mesma casa. Uma diz “com IVA” e a outra “mais IVA”, e só a primeira mostra as fundações. Antes de comparar, acrescente o IVA e os itens que faltam em cada uma.
- O valor inclui IVA? Que taxa aplica e em que documento a indica?
- O que entra no preço: projeto, transporte, montagem e acabamentos?
- Quem faz as fundações, que tipo prevê e quanto custam à parte?
- Que ligações ficam por minha conta, e até onde vão?
- Quem trata do processo na câmara municipal, e que procedimento indica para o meu terreno?
- Que acabamentos estão incluídos, item a item?
- Como se fazem os pagamentos, e o que acontece se a licença ou a obra atrasarem?
- Pode dar referências de casas já montadas na minha zona?
IVA
IVA na casa modular
A taxa normal é de 23 %. Uma taxa reduzida não está confirmada para estas casas.
| Taxa | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| Taxa normal, Portugal continental | 23 % | Código do IVA, art. 18.º n.º 1 c), lido em 20 de outubro de 2026. |
| Taxa reduzida para certas obras de habitação própria | Sob condições | Verba 2.42.1, Decreto-Lei n.º 97/2026, lido em 20 de outubro de 2026. |
Atualizado em outubro de 2026. Confirme com a empresa e com a Autoridade Tributária, no Portal das Finanças, antes de assinar.
A taxa reduzida exige, entre outras condições, que a casa fique como habitação própria e permanente do comprador, e que a escritura refira o regime.
O preço de venda não pode passar de 660.982 €. Este teto vem do Ofício-circulado 25116/2026, lido em 20 de outubro de 2026.
O texto da lei não fala de casas pré-fabricadas, modulares nem de madeira. Por isso não se pode dizer que a taxa reduzida se aplica a uma casa comprada como pacote. Pergunte à empresa e à Autoridade Tributária antes de assinar.
Licença
A licença antes da obra
Uma casa pré-fabricada, modular ou de madeira fixa ao terreno é uma edificação. Segue o mesmo regime das casas convencionais: é preciso licença ou comunicação prévia antes de começar, e uma comunicação prévia para utilização antes de a casa ser usada.
Confirme com a câmara municipal qual o procedimento aplicável ao seu terreno.
Fonte: Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, DL 108/2026, art. 2.º a), art. 4.º e art. 62.º-A, lido em 20 de outubro de 2026.
Perguntas frequentes
Se não encontrar aqui a resposta, descreva a casa no pedido.
Este preço é o valor de mercado?
Não. As faixas vêm de um fabricante e de guias de terceiros, lidos por resumo ou em parte. Servem para ter uma ordem de grandeza antes de pedir propostas.
O preço inclui o terreno e as fundações?
Nenhuma das fontes lidas mostra o terreno, as fundações ou as ligações incluídos no valor. Peça à empresa a lista do que inclui.
O IVA está incluído?
Depende da fonte. O fabricante indica “+ IVA” e as faixas de terceiros não dizem. A taxa normal é de 23 %, e a proposta deve dizer o que inclui.
Preciso de licença antes de comprar?
Antes de começar a obra, em regra sim: uma casa fixa ao terreno segue o regime das outras casas. Confirme com a câmara municipal qual o procedimento aplicável.
A Casa Montada vende ou constrói as casas?
Não. A Casa Montada é um guia e encaminha o pedido para uma empresa da zona. É a empresa que faz o trabalho e propõe o preço.
Descreva a casa uma vez
Enviamos o pedido a uma empresa da zona indicada, quando houver. O pedido é gratuito e sem compromisso.