IVA na construção de casas modulares e de madeira: 23 %, e quando pode ser 6 %
A taxa normal é 23 %. Uma taxa de 6 % existe para certas obras de habitação, com condições. Não encontrámos texto que a aplique à compra de uma casa pré-fabricada chave na mão.
A taxa normal é 23 %
No continente, a taxa geral do IVA é 23 % (Código do IVA, art. 18.º, n.º 1, alínea c)). A taxa de 6 % aplica-se às operações da lista I, como a verba 2.42.1 explicada abaixo.
Esta página trata do continente. As regras dos Açores e da Madeira não foram lidas.
Fonte: Código do IVA, art. 18.º, n.º 1, alíneas a) e c), página do Portal das Finanças (civa_rep, iva18). Lido em 20 de outubro de 2026.
Duas taxas, dois tipos de contrato
A taxa de 6 % depende do tipo de contrato e de condições que a lei fixa.
| Aspeto | Taxa normal: 23 % | Taxa de 6 % |
|---|---|---|
| Base legal | Código do IVA, art. 18.º, n.º 1, alínea c) | Lista I, verba 2.42.1, aditada pelo DL 97/2026, art. 8.º |
| O que cobre | As restantes transmissões de bens e prestações de serviços | Empreitadas de construção ou reabilitação de certos imóveis de habitação |
| Quando se aplica | Regra geral | Só quando a obra e o contrato cumprem as condições da lei |
Em resumo: 23 % é a regra. A taxa de 6 % só se aplica se a obra e o contrato cumprirem as condições, e não encontrámos nada que mostre que a compra de uma casa pré-fabricada entre nessa regra.
Fonte: Código do IVA, art. 18.º (Portal das Finanças), e DL 97/2026, art. 8.º (Diário da República, 1.ª série, n.º 97, de 20 de maio de 2026). Lido em 20 de outubro de 2026.
O que diz a verba 2.42.1
A verba 2.42.1 da lista I cobre as empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à habitação própria e permanente do comprador, ou exclusivamente ao arrendamento habitacional.
Só se aplica se o preço de venda, ou a renda mensal, não ultrapassar o limite fixado no DL 97/2026. As condições de aplicação constam do art. 10.º do mesmo decreto-lei.
Fonte: DL 97/2026, art. 8.º (verba 2.42.1), e art. 10.º. Lido em 20 de outubro de 2026, a partir do PDF do Diário da República.
Condições da via da venda
Para a venda de uma casa, as condições são cumulativas. Em resumo, a lei exige que:
- a compra do comprador esteja sujeita às taxas de IMT do art. 17.º, n.º 1, alíneas a) ou b), e a escritura o diga expressamente;
- a venda se concretize no prazo de 24 meses a contar da documentação do início de utilização prevista no RJUE;
- o imóvel passe a ser a habitação própria e permanente do comprador;
- se a compra for feita por mais de uma pessoa, todos os coproprietários usem o imóvel como habitação própria.
Estas são as condições da via da venda. As condições da via do arrendamento não foram lidas, e não as resumimos aqui.
Fonte: DL 97/2026, art. 10.º, n.os 1 e 2. Lido em 20 de outubro de 2026.
Teto de preço e prazos
Os limites abaixo são os do texto lido. Confirme-os com a empresa e com a Autoridade Tributária antes de decidir.
| Serviço | Preço | Nota |
|---|---|---|
| Venda para habitação própria e permanente | até 660.982 € | Limite do 2.º escalão do IMT, segundo a AT. O texto lido não diz se o valor inclui IVA. |
| Renda mensal, arrendamento habitacional | até 2.300 € | Limite do DL 97/2026, art. 2.º, n.º 2, alínea a). A via do arrendamento não foi lida. |
Fonte: DL 97/2026, art. 2.º, n.os 2 e 3; Ofício-circulado 25116/2026 da AT, secção II.3.1, ii), datado de 23 de junho de 2026. Lido em 20 de outubro de 2026.
- Procedimento: o pedido de licenciamento, a comunicação prévia, o parecer prévio ou a comunicação de início de obra tem de ter começado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 (art. 18.º, n.os 5 e 6).
- Início da aplicação: segundo a Ofício-circulado 25116/2026, a verba aplica-se desde 1 de julho de 2026.
- Fim: a verba deixa de se aplicar em 31 de dezembro de 2032 (art. 10.º, n.º 7).
- Opção conjunta: o art. 18.º, n.º 7, admite aplicar a verba desde 1 de janeiro de 2026, por opção conjunta de fornecedor e comprador. Pergunte à Autoridade Tributária como isso se aplica ao seu caso.
O que não encontrámos: casas pré-fabricadas
Não encontrámos nenhum texto que diga se a compra de uma casa pré-fabricada entra nesta regra.
O DL 97/2026 e a Ofício-circulado 25116/2026 não falam de casas pré-fabricadas, modulares, de madeira ou móveis. Ambos partem de um contrato de empreitada sobre um imóvel. A circular não trata da venda, a um particular, de uma casa fabricada em fábrica.
Confirme por escrito com a empresa e com o Portal das Finanças antes de decidir.
Perguntas para a empresa
Peça estas respostas por escrito, no orçamento, antes de assinar:
- Que taxa de IVA está no orçamento: 23 % ou 6 %?
- Quais são as linhas de materiais e quais são as linhas de obra, como a montagem e as fundações?
- O orçamento mostra o IVA em cada linha, ou só no total?
- Se a taxa de 6 % se aplicar, que declaração ou documento é preciso, e quem o assina?
| Pergunta | Porque importa | Resposta por escrito |
|---|---|---|
| Que taxa de IVA está no orçamento: 23 % ou 6 %? | Mostra qual das duas taxas a proposta aplica. | Taxa escrita no orçamento |
| Quais são as linhas de materiais e quais são as linhas de obra, como a montagem e as fundações? | Mostra o que está no preço e o que fica por sua conta. | Materiais e obra em linhas separadas |
| O orçamento mostra o IVA em cada linha, ou só no total? | Sem o IVA por linha, as propostas não se comparam bem. | IVA indicado em cada linha |
| Se a taxa de 6 % se aplicar, que declaração ou documento é preciso, e quem o assina? | A taxa reduzida depende de condições e de documentos próprios. | Nome do documento e de quem o assina |
Fontes e data de leitura
- Código do IVA, art. 18.º, n.º 1, alíneas a) e c): página do Portal das Finanças (civa_rep/Pages/iva18.aspx). Lido em 20 de outubro de 2026.
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (Diário da República, 1.ª série, n.º 97), arts. 2.º, 8.º, 10.º e 18.º. Lido em 20 de outubro de 2026, a partir do PDF do Diário da República.
- Ofício-circulado 25116/2026 da Autoridade Tributária, de 23 de junho de 2026, secção II.3.1. Lido em 20 de outubro de 2026. A Ofício-circulado 25117/2026 não foi lida.
Perguntas frequentes
Se não encontrar aqui a resposta, escreva a pergunta no pedido.
Uma casa modular ou de madeira paga 23 % de IVA?
A taxa normal no continente é 23 %. Confirme no orçamento qual aplica à sua casa, porque os textos lidos não tratam diretamente da compra de uma casa pré-fabricada.
Quando se aplica a taxa de 6 %?
A taxa de 6 % aplica-se a certas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis para habitação própria e permanente, ou para arrendamento habitacional. Há condições e um limite de preço (DL 97/2026, arts. 2.º e 10.º).
Qual é o limite de preço?
Para a venda, o limite é de 660.982 €, segundo a Ofício-circulado 25116/2026. O texto lido não diz se o valor inclui IVA. Para o arrendamento, o limite é de 2.300 € por mês.
A casa pré-fabricada entra na regra dos 6 %?
Não encontrámos nenhum texto que o diga. Confirme por escrito com a empresa e com o Portal das Finanças antes de decidir.
Quem decide se a taxa se aplica?
Os textos lidos não dizem quem decide em cada caso. Peça a resposta por escrito à empresa e confirme-a com a Autoridade Tributária.
Descreva o projeto e a zona
O pedido é gratuito e sem compromisso, e segue para uma empresa da zona. Peça à empresa, por escrito, a taxa de IVA que consta do orçamento.